Longtemps considérées comme des biens à éviter, les passoires thermiques continuent pourtant d'attirer de nombreux acquéreurs. Avec des prix souvent inférieurs au marché, elles représentent une opportunité pour certains acheteurs... à condition de bien mesurer les coûts et les contraintes.
En 2026, la réglementation s'est durcie, mais la réponse à la question est loin d'être un simple "oui" ou "non".
Alors, acheter un logement classé F ou G en 2026 est-il encore un bon investissement ? Grâce à notre expertise en courtage immobilier, ImmoG2C, vous explique ce qu'il faut savoir avant de se lancer.
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1 : Qu'appelle-t-on une passoire thermique ?
On parle de passoire thermique pour désigner un logement affichant une étiquette énergétique F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).
Ces biens présentent généralement :
- Une mauvaise isolation ;
- Des déperditions importantes de chaleur ;
- Une consommation énergétique élevée ;
- Un confort limité en hiver comme en été.
Conséquence : les factures explosent et la valeur du bien peut être impactée.
2 : Ce qui change en 2026
Depuis la loi Climat et Résilience, le calendrier d'interdiction de location des logements énergivores est progressivement mis en œuvre.
En 2026 :
- Les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location en métropole depuis le 1er janvier 2025, sauf situations particulières prévues par les textes ;
- Les logements F restent encore louables, mais leur interdiction est programmée pour 2028 ;
- Les logements F et G restent soumis au gel des loyers lorsqu'ils sont concernés par cette réglementation.
Par ailleurs, une réforme du DPE entre en vigueur au 1er janvier 2026. En modifiant le coefficient appliqué à l'électricité, elle pourrait permettre à plusieurs centaines de milliers de logements chauffés à l'électricité de sortir automatiquement des classes F ou G, sans travaux.
Autrement dit, en 2026, tous les logements actuellement classés F ou G ne présentent plus le même niveau de risque.
3 : Pourquoi acheter une passoire thermique peut rester intéressant ?
Malgré ces contraintes, de nombreux acquéreurs continuent de cibler ce type de bien.
1. Des prix d'achat plus attractifs
Les logements mal classés se vendent souvent avec une décote.
Selon les secteurs, celle-ci peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros par rapport à un logement équivalent mieux classé.
Pour un acquéreur disposant d'un budget limité, cela permet parfois d'accéder à un quartier jusque-là inaccessible.
2. Une marge de négociation importante
Le DPE est désormais un argument majeur lors des négociations.
Les vendeurs savent que les futurs travaux représentent un coût important.
Résultat :
- Davantage de marge pour négocier ;
- Possibilité d'intégrer les travaux dans le financement immobilier.
3. Valoriser son patrimoine
Après rénovation énergétique, un logement peut :
- Gagner plusieurs classes au DPE ;
- Devenir plus confortable ;
- Retrouver une meilleure attractivité sur le marché.
Une rénovation bien menée permet souvent d'améliorer la valeur patrimoniale du bien tout en réduisant les dépenses énergétiques.
4 : Les risques à ne pas sous-estimer
Acheter une passoire thermique ne doit jamais se résumer à regarder le prix d'acquisition.
Des travaux parfois très lourds
Selon l'état du logement, il peut être nécessaire de réaliser :
- Une isolation complète ;
- Le remplacement des menuiseries ;
- Une nouvelle ventilation ;
- Le changement du système de chauffage ;
- Parfois une rénovation globale.
Le budget peut rapidement dépasser plusieurs dizaines de milliers d'euros.
Des contraintes pour les investisseurs
Pour un investissement locatif, la vigilance est indispensable.
Acheter aujourd'hui un logement classé G signifie qu'il faudra le rénover avant toute nouvelle mise en location si ce n'est pas déjà fait.
Pour un logement F, l'échéance de 2028 impose également d'anticiper les travaux afin de préserver sa rentabilité.
Une revente plus complexe
Les acheteurs sont désormais beaucoup plus attentifs au DPE.
Un logement énergivore peut :
- Rester plus longtemps sur le marché ;
- Nécessiter une baisse de prix ;
Attirer essentiellement des investisseurs ou des acquéreurs prêts à rénover.
5 : Les bonnes questions à se poser avant d'acheter
Avant toute offre d'achat, il est conseillé de vérifier plusieurs points.
Le DPE est-il récent ?
Depuis la réforme de 2026, certains logements chauffés à l'électricité peuvent bénéficier d'un meilleur classement sans travaux. Vérifier si le DPE est à jour peut donc éviter une mauvaise surprise… ou révéler une bonne opportunité.
Quels travaux sont réellement nécessaires ?
Il est préférable de demander :
- Un audit énergétique lorsque celui-ci est disponible ;
- Plusieurs devis d'artisans ;
- Une estimation du coût global.
Existe-t-il des aides ?
Selon votre situation et la nature des travaux, plusieurs dispositifs peuvent contribuer à financer une rénovation énergétique (MaPrimeRénov', certificats d'économies d'énergie, éco-prêt à taux zéro, aides locales, sous réserve des conditions en vigueur).
Le prix tient-il compte des travaux ?
Une passoire thermique n'est intéressante que si la décote couvre réellement le coût des rénovations à prévoir.
Un logement affiché seulement quelques pourcents sous le prix du marché peut finalement coûter plus cher qu'un bien déjà rénové.
6 : Notre conseil chez ImmoG2C
Chez Immog2C, nous considérons qu'une passoire thermique n'est pas forcément un mauvais achat.
Elle peut même représenter une excellente opportunité lorsque :
- Le prix est cohérent ;
- Les travaux sont correctement évalués ;
- Le projet est pensé sur le long terme ;
- La rénovation permet une réelle création de valeur.
En revanche, acheter sans anticiper les coûts de rénovation ou les évolutions réglementaires peut rapidement transformer une bonne affaire en investissement difficile à rentabiliser.
L'accompagnement par un professionnel de l'immobilier et, si besoin, par un expert en rénovation énergétique permet de sécuriser votre projet.
Conclusion :
En 2026, oui, il est toujours possible de réaliser une bonne opération en achetant un logement classé F ou G, mais uniquement après une analyse complète du bien.
Le prix d'achat ne doit jamais être le seul critère.
Coût des travaux, réglementation, évolution du DPE, potentiel de valorisation et stratégie patrimoniale doivent être étudiés dans leur ensemble.
Vous envisagez d'acheter une passoire thermique en Gironde ou dans le Sud-Ouest ? Les conseillers d'Immog2C vous accompagnent pour évaluer le potentiel réel du bien et sécuriser votre investissement.
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