SCI : Quel régime d'imposition choisir ?

SCI : Quel régime d'imposition choisir ?

 

 

Comme on vous l’a expliqué le mois dernier, les investissements immobiliers par le biais de SCI ont de plus en plus la côte en France. Cependant une question reste en suspens : quel régime fiscal choisir ?


En effet, on vous le rappel, pour les sociétés civiles immobilières deux choix sont possibles : être imposé à l’impôt sur le revenu (IR) ou être imposé à l’impôt sur les sociétés (IS). Alors quelle est la différence entre ces deux régimes d’imposition ? Quelles répercutions sur votre SCI ?

 

 

IMMOG2C vous décrypte les principales différences.

 

La principale différence entre la SCI IS et la SCI IR est : fiscale !

 

Évidemment, vous l’aurez tous deviné, la plus grande différence est fiscale entre ces deux régimes fiscaux. Les revenus tirés de l’exploitation d’un immobilier locatif dans une SCI à l'IR sont imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers selon la tranche marginale d’imposition du contribuable investisseur (0%, 14%, 30%, 41%, 45%) et en plus aux prélèvements sociaux au taux de 17.20%.

 

Les bénéfices générés par une SCI à l’IS ne sont pas imposables à l’impôt sur le revenu en l’absence de distribution de dividendes : les bénéfices de la SCI IS sont taxables à l’impôt sur les sociétés au taux de 15% jusqu’à 38 120€ puis 28% puis les dividendes distribués à l’investisseur sont taxables à l’impôt sur le revenu au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30%. La SCI à l’IS devra également payer la contribution sur les revenus locatifs (CRL) au taux de 2.50% du montant des loyers nets encaissés pendant l’année d’imposition. 

 

Le côté fiscal est un point important mais ce n'est pas le seul critère à prendre en charge. IMMOG2C vous éclaire sur les autres points dissociant ces deux régimes d'imposition. 

 

IMMOG2C vous a concocté un tabeau récapitulatif :

 

 

 

SCI À L'IR (sur le revenu)

SCI À L'IS (sur la société)

Imposition des bénéfices

Au nom des associés 

A l'impôt sur les sociétés de la SCI 

Frais d'acquisition des immeubles 

Non-déductibles fiscalement 

Déductibles du résultat net imposable 

Charges déductibles 

Travaux d’entretien et de réparation, primes d’assurance, provisions pour charges de copropriété, frais de gestion, taxe foncière et assimilée, intérêts d’emprunt, travaux d’amélioration ne constituant pas des travaux de construction ou d’agrandissement

Toutes charges engagées dans l'intérêt de la SCI 

Amortissement du bien

Pas de déduction fiscale 

Déduction du résultat imposable 

Imposition des associés sur les bénéfices 

Imposition directe à l'IR au nom des associés dans la catégorie revenus fonciers 

Imposition si distribution des dividendes : rubrique revenus de capitaux mobiliers 

Imposition des associés sur les plus-values de cession de biens immobiliers 

Imposition en tant que plus-value immobiliere 

Pas d'imposition personnelle . Imposition sur la SCI 

Imposition de l'associé sur les cessions de parts 

Imposition en tant que plus-value immobiliere 

Imposition en tant que plus-value sur valeurs mobilières

Déficits 

Déductibles du revenu global sous conditions, limités à 10 700€. 

Imputables sur les résultats des exercices bénéficiaires suivants 

Rémunération de l'associé gérant 

Elle s'ajoute à ses revenus fonciers et est non déductible.

Déductible si l'emploi est effectif et le montant non exagéré 

Comptabilité 

Recommandée 

Obligatoire 

TVA 

Option 

Option ou plein droit 

 

 

Suivant votre profil d'investisseur et vos objectifs, les deux solutions peuvent très bien vous convenir. 

 

A noter : vous pouvez changer de régime d'imposition durant la vie de la société sous certaines conditions. 

 

Quel que soit votre profil, vos objectifs, vos investissements : IMMOG2C se tient à votre disposition pour vous accompagner et vous guider dans ces démarches qui peuvent, on le sait, vite devenir un casse-tête. 

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